房市分析利好政策下预计四季度仍以维稳为主-【资讯】

发布时间：2021-07-15 11:16:15 阅读：次来源：棉胎厂家

摘要: 下半年以来，为了稳住楼市，央行方面出台了很多的相关政策，像双降，限外令放开和公积金二套首付比例下调等多项松动等。

下半年以来，为了稳住楼市，央行方面出台了很多的相关政策，像双降，限外令放开和公积金二套首付比例下调等多项松动等。在这一系列的利好政策下，淡季8月的交易形式有所上升，但是前段投资依然低迷，呈现出房子热，地产冷的局面，预计四季度投资维稳的可能性最大。

8 月末政策面出现多项松动

一是央行再次双降。五次降息后的 5 年期以上贷款基准利率累计下降幅度超二成，20 年和 30 年期个人按揭贷款月供相比本轮降息前分别下降 10.7% 和 12.7%;银行对二套房贷首付和利率政策大多也表现出宽松的态度。购房成本的有效减少直接激发了刚需和改善性需求入市的积极性。

二是限外令如期放开。限外令的效力小于限购令，即外籍人士在限购城市的准入依然需服从当地标准;由于外籍人士在华主要聚居地为一线城市，外籍人士的购房条件在限外令解除前后实际上并未发生变化，而其他城市房产对于外资的吸引力更弱。因此在一线城市仍实施限购的现阶段，限购令解除的影响将不明显。

三是公积金二套首付比例下降。享受此项政策红利的前提是纯公积金贷，如组合贷款需取决于对首付比例要求较高的商贷。热点城市即便按家庭 120 万、首付二成纯公积金贷足也仅够购置 150 万房产，加之广州、南京等部分城市公积金管理中心额度已呈现紧张局面，首付下调意义不大;三四线城市房屋总价虽然较低，但家庭公积金贷款额度也较低，若地方不作出相应调整，纯利用公积金贷款也存在难度。

销售火热淡季交易热度依旧，房价同环上升

8 月 70 个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均为 0.19%，其中一线、二线、三线城市增幅分别为 2.25%、0.22% 和 -0.07%，一线略有放缓，二、三线城市较上月均有提升。同比来看价格算数平均增速为 -3.3%，降幅较上月缩窄 1.3 个百分点，其中一线城市同比大涨 11.0%，带动作用较大(图表 2);官方公布的同比综合平均为 1.7%，为近一年来首次转正。

房价的快速拉升与成交淡季热度不减密不可分。1-8 月，商品房销售面积 69675 万平方米，同比增长 7.2%，增速比 1-7 月份提高 1.1 个百分点，其中住宅销售面积增长 8.0%;商品房销售额 48042 亿元，增长 15.3%，增速提高 1.9 个百分点，其中住宅销售额增长 18.7%。9 月是传统旺季，开发商推货量和二手房挂牌数都将提升，单月销售情况将好于 7、8 月。" 金九银十 " 后需求释放将趋缓，政策面很难在现有基础上出台强效刺激。加之去年四季度销售基数的回升，预计四季度销售增速将放慢。

投资低迷，呈现 " 房热地冷 " 的局面

1-8 月，全国房地产开发投资 61063 亿元，同比名义增长 3.5%，增速比 1-7 月份回落 0.8 个百分点;其中，东、中、西部地区投资分别下滑了 1、0.4 和 0.5 个百分点。单月投资增速为 -1.1%，继去年 12 月又一次出现负增长，增速降幅低于市场预期，对城镇固定资产投资的拖累有增无减。

与投资增速下行对应的是开工低迷与地市冷清。前 8 月开发企业土地购置面积和房屋新开工面积同比分别为 -32.1% 和 -16.8%，负增幅度很大。土地成交冷清，既有房企拿地策略保守的因素，也有官方有意控制土地出让的因素;而新开工面积更能反映房企自身的意愿，结构性高库存制约下，扩大开工的动力受限。

房地产投资是地方稳经济的重要操作标的，若开发投资数据依旧低迷，政策面的宽松将不止。从开发企业角度，随着成交确定性提升，销售回款加快与资金成本下行持续利好资金面改善，其中一大部分将转化为投资;一二线城市的持续热销也产生了在这些城市补库存需要。