欠租，引爆园区与二房东的战争

因拖欠租金，园区停了「二房东」的水电，在门上贴了告示和封条，「附赠」门锁一把；「二房东」一边申请缓交房租，一边退回企业押金，却发现以前签订的租赁合同藏猫腻，难以安心把钱交出去。一场业主与二房东间的纠纷，该如何收场？

事件：欠租致停水停电贴封条

疫情突至节假，业主和房东的纠纷增多，位于深圳的张女士(化名)就遇到了这样的难题。

近日，张女士向选址960表示，其位于深圳华瀚创新园内的承租空间被停水停电。4月10日，其承租的上千平米空间已被园区方上锁，并贴上封条，这致使空间内部分入驻企业连夜搬离，部分入驻企业与园区转签租赁合同。

张女士提供的园区方通知显示：由于企业长期拖欠租金及水电费，造成严重违约。按照《房屋租赁合同》约定，应在每月10日付款。逾期支付的，每日按拖欠款的3‰收取违约金，拖欠房租达一个月以上时（从约定交款日起），可采取停水停电等措施。该通知的落款时间为2020年4月10日。

困境：收不上房租等于没钱交租

该空间运营商（后简称「承租方」）介绍，2018年其在华瀚创新园内先后承租A座、D座两处物业，面积超4000平方米，签订了3年租约，之后花费400万元对该空间进行装修，并向企业出租。园区、承租方与租户企业间房租支付形式为月付。

据该承租方介绍，春节放假前，其于1月18日交清了A座房租2个月（1月、2月），D座房租1个月（1月）。但疫情突至，租户企业无法如期复工，其后的租金也未能如期到账。

直到3月初，承租方与一些租户企业才开始陆续复工。园区表示，若不能如期补交拖欠的租金，便采取停水停电的收房措施。于是3月15日、4月10日，其承租的D座和A座空间先后停水停电。

承租方工作人员介绍，其租户企业近1/3来自湖北、浙江一带，租户企业曾提出减免租金的请求，承租方向园区转达了这一请求，在3月5日时收到了园区拒绝减免的回复。按照承租方说法，停水停电后，承租方公司人员已无法进入园区，办公用品一并被锁在承租空间内。停水停电导致租户中互联网企业服务器瘫痪，有的租户连夜搬走，有的租户迫于复工压力与园区签约。承租方只能为正常履约的租户企业退还押金和租金。

近期，针对涉疫租金纠纷事件，广东司法厅官方微信号发布了《涉新冠疫情减免租金群体性纠纷调解指引（广东省）》，指出「通过租赁物业进行生产经营的主体，在复工复产后面临亟须解决租金支付的问题，导致大量租赁合同相关争议发生。」

该指引由广东省律师行业疫情防控服务总团民营企业服务分团、省民营企业律师服务团编写，以应对疫情下的减免租金群体性纠纷调解。

《指引》指出，如双方租赁合同中没有关于疫情影响减免租金标准的约定，建议出租人、承租人应根据疫情造成的实际影响，依照实事求是、平等自愿、诚实信用、互相理解原则进行协商。

质疑：房租该给谁

在承租方张女士经历的事件中，除了租金减免协商不成、租金拖欠造成强制收房，张女士还发现出租方本身竟已申请破产，这让眼前的事情更加麻烦。

据张女士介绍，其租户企业在搬离时提醒她，「园区开发商已经资不抵债，在申请破产了。」这时张女士才意识到一件蹊跷事：同一个园区的租赁合同出现了两个不同的甲方。A座曾因租金优惠双方于2019年6月重新签订了租赁合同，但合同的甲方却不再是之前的华瀚科技，而是一家名为「深圳中海能投资控股有限公司」。

公开资料显示，2018年8月深圳市中级人民法院受理华瀚科技破产清算一案；2019年5月，法院裁定对华瀚科技进行重整；2019年12月，法院批准华瀚科技的重整计划。租赁合同中出现的另一甲方未知是否与华翰科技存在产权或委托关系。选址960就此事联系华瀚创新园工作人员，并未收到答复。

（来源：天眼查）

「房租交出去，空间使用权谁来保障？我们多次联系华瀚科技的负责人和清算公司的负责人，希望出具中海能与华瀚科技的相关委托证明，但多次联系都是置之不理。」承租方工作人员表示保险。

选址960咨询了相关律师，律师指出，企业重整期间，仍可以签订租赁合同并继续履约，但前提是租金打入清算组指定账户，否则会侵犯债权人利益。

现象：小微企业转租止损

疫情导致酒店、餐饮、零售等行业经营业绩直线下跌，由此造成前端中小微企业现金流紧张。

部分地区出现了涉疫期间租金纠纷事件：广州一购物广场的68家商户与管理方因租金优惠力度与诉求有差起了纠纷，最终由街道、派出所、社区法律顾问等多方出面化解；济南一业主与承租的酒店管理公司就免租期未达成一致，承租方一直拖欠租金，随后被业主告上法庭……

业主难，承租方难，小微企业也难。

据中国证券报报道，北京不少城区商铺、写字楼承租人为缓解资金压力大幅折价转租，转租报价普遍低于区域市场价。部分个体或微小型公司由于主营业务大幅收缩，租期未到，将转租视为及时止损的一种行为，尽管无法完全挽回，但少损失一点儿是一点儿。

业内人士建议，业主与承租方既是博弈的双方，也是命运共同体。无力支付租金的承租企业若大规模退租，最终蒙受损失的还是业主方。双方可就延缓交租、租金减免等具体事宜进行沟通协调，共担风险以减少双方负担雷锋日，维护双方利益。